Гараж – покупка дефицитная и редкая, особенно в мегаполисах. Главная ошибка всех автовладельцев, которые мечтают сэкономить на покупке квартиры для своего автомобиля – легкомысленное отношение к частичному или полному отсутствию правоустанавливающих документов на гараж.
Нелегальная покупка гаража
Главные аргументы автовладельцев по защите покупки недвижимости без документов – существенная экономия и сокращение сроков сделки. Как купить гараж без документов? Очень просто — продавец взял оговоренную сумму, и покупатель тут же получает свои ключи от гаража. Полностью исключается этап сбора многочисленных бумаг и визитов к чиновникам для их оформления.
Есть и еще одно преимущество – нелегально можно приобрести ту недвижимость, которую законно получить не удастся – дворовые гаражи, на которые право имеют только инвалиды с проблемами опорно-двигательной системы. Официально переоформить договор купли-продажи такого гаража может только человек с такими же проблемами со здоровьем.
Чем рискует покупатель
Кроме мелких плюсов сомнительной сделки у нее есть и серьезные минусы, главный из них – неправильное оформление сделки – прямой путь к потере немалых денег. Если у продавца нет всех документов на «автодомик», у осторожного покупателя это уже должно вызывать подозрение. Другие неприятные моменты проявятся уже при эксплуатации незаконно полученной недвижимости.
Прежде всего, новый владелец может пользоваться гаражом, но распоряжаться им полностью – продавать, завещать, сдавать в аренду, может только предыдущий хозяин.
- Во-вторых, если покупка представляет собой самовольную постройку, то потерять ее можно в любой момент, ведь распоряжение о сносе самостроя появится обязательно.
- В-третьих, при нелегальной сделке всегда есть риск непредвиденных обстоятельств, например, после смерти продавца его наследники быстро забывают о самом факте упрощенной сделки, и в суде правда будет на их стороне.
- В-четвертых, без проверки документов нет полной уверенности, что законным хозяином гаража является именно его продавец. Если через какое-то время появится настоящий владелец, вернуть свою дефицитную недвижимость ему не составит труда.
Аргументов против сомнительной сделки достаточно, и это должно полностью отбить охоту у автовладельца на черновой вариант покупки гаража. Для правильного оформления сделки купли-продажи гаража необходим солидный пакет документов, но оббегав все инстанции и официально зарегистрировав купленную недвижимость, можно полностью избавить себя от возможных неприятностей в дальнейшем.
Официальное оформление сделки
Чтобы купля-продажа была успешной, надо усвоить простую истину – единственным документом, который подтверждает право собственности на оплаченную недвижимость и возможность распоряжаться ею, является государственный сертификат собственности на имя покупателя.
Регистрация всех объектов недвижимости существует с 1998 года, и по новому положению правоустанавливающие документы на гараж проверяются государством. При их полном соответствии объект недвижимости вносят в ЕГРП с одновременной выдачей собственнику соответствующего сертификата, подтверждающего его права распоряжаться купленной постройкой. Защита интересов покупателя предполагает свободный доступ к информации из ЕГРП. Желающий приобрести гараж, подает запрос в регистрационную палату для проверки подлинности документов хозяина гаража. Стоимость услуги около 150 рублей.
Нередко при оформлении сделки пользуются упрощенной схемой, ограничиваясь подписанием договора купли-продажи без нотариального оформления. Покупка гаража действительно не требует такой обширной документации, как другие, более крупные объекты недвижимости. Но договор купли-продажи – это только начальный этап. Он нужен для переоформления сертификата собственности.
На сегодня зарегистрированы официально около 70 % всех гаражей, остальные собственники не спешат подавать в регистрационную палату документы или избегают судебного разбирательства для подтверждения своих прав.
Как же все-таки купить гараж, если у его хозяина нет необходимых документов? Выход один: все хлопоты по сбору нужных документов взять на себя и уговорить владельца его зарегистрировать. Затем спокойно оформить сделку и законно купить гараж.
Проблемы с земельным участком
Идеальный вариант — приобретать гараж и землю одновременно, но такая удача — редкость. Участок, как правило, является собственностью муниципалитета и владелец получает его в аренду, продолжительность которой зависит от лояльности местных властей, обычно краткосрочная аренда ( 1 — 3 года).
Выгодной сделкой можно считать гараж, где участок выделен в вечное пользование — по закону о дачной амнистии от 30.10. 2001 такую землю можно бесплатно приватизировать.
В долгосрочную аренду землю предоставляют гаражным кооперативам, члены которых могут выкупить свой пай при условии, что каждый владелец автодомика прошел государственную регистрацию.
Приобретая гараж, надо внимательно изучить договор аренды земли и узнать в местном органе управления об их планах на этот участок.
Как купить гараж правильно
Надо обозначить основные этапы оформления купли продажи гаража для обоих участников сделки.
Продавец:
- предоставляет покупателю полный пакет оригинальных документов на продажу гаража;
- разрешение на продажу от совладельцев (при наличии);
- справка об инвентаризационной стоимости гаража (взять в БТИ);
- заключает договор купли-продажи;
- получает деньги с одновременной выдачей расписки;
- при желании можно составить акт о передаче гаража покупателю.
Покупатель:
- в регистрационной палате подает запрос для проверки прав продавца на гараж;
- получает список правоустанавливающих документов на гараж;
- оформляет договор купли-продажи;
- уплачивает продавцу оговоренную сумму и получает расписку;
- подает документы для регистрации права собственности.
Полезный совет. В данной ситуации покупатель более уязвим, отдавая деньги, еще не оформив сертификат собственности на свое имя. Чтобы обезопасить сделку, можно прописать в договоре поэтапную оплату: половину сразу и другую половину — после завершения процедуры перерегистрации гаража.
Покупка гаража в кооперативе
Официально оформить такую покупку можно только тогда, когда собственник все паевые взносы выплатил полностью, зарегистрировав все права собственности. В остальных случаях можно приобрести гараж чисто теоретически, без оформления прав собственника.
Для оформления сделки надо приготовить:
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о праве собственности;
- акт приема-передачи;
- кадастровые выписки из БТИ и земельного комитета;
- заявление в ФУГРЦ;
- заявление председателю кооператива (если взносы не выплачены);
- квитанция оплаты регистрации.
Алгоритм оформления
Перед тем, как купить гараж в кооперативе, надо, в первую очередь, изучить документы, которые может представить продавец. Право собственности на кооперативный гараж регистрируется в ФУРЦ на основании представленных документов.
Перед оформлением сделки собственник обращается в кадастровую палату и БТИ для оформления технических и кадастровых документов на объект недвижимости и с полученными выписками обращается в ФУГРЦ, чтобы зарегистрировать право собственности.
Кроме свидетельства о собственности продавец должен получить нотариальное разрешение на продажу от совладельцев (например, супруга), если в кооператив он вступал, будучи в законном браке. Все совладельцы гаража (если он оформлен не на одного хозяина) должны приготовить нотариально оформленное разрешение на продажу (ст.244 ГК РФ).
С продавцом заключают нотариальный или простой письменный договор купли-продажи, оформляют акт приема-передачи и обращаются в ФУРЦ для регистрации прав нового владельца гаража.
Если гараж в собственность не оформлен, его приобретение может означать только членство в гаражном кооперативе с обязанностью выплачивать членские взносы. Для оформления документов перед тем, как купить гараж в ГСК официально, надо обращаться к председателю кооператива, который должен устроить общее собрание пайщиков и сообщить им о вступлении в кооператив нового члена. После подачи заявления и предоставления паспорта, членская книжка переоформляется на нового владельца гаража.
Оплачивая продавцу стоимость такого гаража, продавец только компенсирует ему одной суммой часть уже выплаченных членских взносов. Полностью оформить права собственности можно только при полной выплате всех членских взносов и самостоятельном оформлении всех кадастровых и технических документов
Смотрите также
Комментарии 25
Я начинал с того, что проверял гараж по кадастровой карте России roskarta.com/ Сделал выписку, получил информацию и только после этого продолжил переговоры. Благо в 2019 году это сделать легко.
А я, наоборот, старался уделить внимание различным нюансам, которые возникают при выборе гаража. Не хотелось покупать кота в мешке, поэтому каждый вариант я детально осматривал. Не было причин на слово верить владельцам, они частенько преувеличивают и накручивают цены. Лучше во всем убедиться лично. Находил много объявлений, но пришел к выводу, что кирпичный гараж с авито мне подходит больше всего, даже по цене. Не жалею о покупке. Машина в безопасности и я спокоен.
Я не сильно заморачивался при выборе гаража в плане, какая сторона, перекресток, какой ряд и т.п. Взял из тех, кто были ближе к дому. А еще покупая на авито, да и вообще, предпочел бы первым дело проверять документы.
Ниочём. Бери камеру в руки, и снимай видео с "траблами" и нюансами. Тогда материал будет информативнее.
также нужно сразу оценит скольку нужно вложить в гараж и что вы от него хотите(склад место для авто или мастерскую) .может выгодней купит уже отремонтированный и продуманный гараж с высокой крышей с вентиляцией итд
также важно не покупать гараж на перекрестке в кооперативе (оценить дальность для проезда авто )
также нужно оценить обстановку в ливень посмотреть как уходит вода из кооператива
У нас в Костроме, отремонтированные гаражи по цене золота. Ценник заоблочно высок, не по карману в общем. По сути я описал основные критерии относительно средне-статистического человека.
На счет ливня, вы же не будете ждать когда дождь соизволит пойти. Особенно при покупке гаража зимой.
хотя бы оценить наклон есть он или нет или будет стоять лужа.
Еще хороший способ пообщаться с соседями в кооперативе покупаемого гаража
Почему не стоит покупать гараж на перекрестке?
Присмотрел гараж напротив него проезд в соседний ряд.
будут ездить! постоянно мешать машину не оставишь. нужно выезжать в 2 внимательным быть . угловые гаражы все обоссанные
Который присмотрел не угловой получается. Он в середине ряда, просто напротив него как раз в противоположном ряду просвет шириной в гараж, там изредка машины проезжают.
фото скинь посмотреть может что подскажу
Пока не в городе, только в начале недели смогу.
еще 1 важный момент при покупке гаража это что бы у него была солнечная сторона иначе будете чистить снег в 10 раз больше чем ваш сосед на против и лучше переплатить за солнечную сторону чем с утра потеть откапывать гараж
про снег — зависит от поток воздуха (у меня солнечная сторона, но снег наметает на сторону моего гаража, и так у всех по моей стороне)
быстрее тает весной — это да. зато летом тепло слишком.
Про документы:
1) У продавца должны быть на руках:
— свидетельства о государственной регистрации прав на землю и строение
— нотариально заверенная доверенность о совершении сделок с данным имуществом, если гараж не его.
Вид права — аренда (земельного участка на 49 лет), ничего "подводного" в себе не таит, в этом случае делают в Росреестре переуступку прав. К тому же её можно через администрацию переделать в собственность.
2) Обращайте внимание, чтобы в свидетельстве о праве собственности, графа "Существующие ограничения (обременения) права:" стояла надпись — не зарегистрированно. Иначе вы берёте себе "головняк".
Это как бы основные пункты.
У нас в Костроме есть такой нюанс, в Федеральной кадастровой палате не будут совершать сделку пока не будет у продавца справки от председателя кооператива об отсутствии задолженности в 2 экземплярах.
В Кадастровой палате сделки не совершают! Вы путаете её с Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Так как именно туда вы представляете "пакет" документов для регистрации сделки в установленном законом порядке.
К тому же наличие данной справки у меня в регионе отменено лет 5-7 назад. У Вас должно быть тоже, так как подчинение — одно — Москва и закон для регистрации прав на объекты недвижимого имущество на территории РФ, тоже один.
Я так понял что это местное самоуправление. Потому что было много сделок где за гараж не платили и долг был большой. А тресли новых владельцев.
Долги, это второй вопросик. Они до сих пор (если есть), переходят вместе с имуществом к другому правообладателю.
P.S. местное самоуправление не может "выпускать" законы/акты/пункты/дополнения — которые "идут" в разрез Федеральному закону.
Я не буду спорить. Просто 2 года назад когда покупал и 2 недели назад когда сосед оформлял наследство (гараж в свое владение) и по сей день требуются данные справки.
Можете подавать в суд, если вам сделают приостановку или в МФЦ откажутся принимать документы. Дело будет вами выйгранно!
У нас суды так же не на людей работают.
Справка об отсутствии долгов, нужна нотариусу. Кроме неё, ему ещё куча документов необходима.
у нас никто гаражи не продает. Но мне повезло купить )) Вышел зимой мусор выносить. Смотрю, объявление висит, ну и позвонил ))
Думал расскажешь о подводных камнях с док-тами и т.д. Но тоже грамотные вещи, особенно про уровень воды, он всегда остается на стенах
Покупка гаража относится к сделкам, связанным с недвижимостью, поэтому к оформлению документации необходимо отнестись серьёзно. Торговая сделка совершается по установленному законом порядку — во многом процедура покупки будет зависеть от того, позаботился ли владелец о закреплении собственного права на владение имуществом. Покупка гаража в кооперативе или на отдельном земельном участке имеет особые нюансы оформления документации, поэтому предварительно необходимо ознакомиться с некоторыми тонкостями формирования и проведения сделки по купле и продаже подобных объектов.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
Это быстро и бесплатно!
Как переоформить гараж в собственность
Прежде чем начать стандартную процедуру переоформления гаража и собирать подтверждающую документацию на право пользования объектом, необходимо выяснить, является ли строение недвижимым имуществом. Если строение можно легко переместить, то есть он не имеет закреплённого фундаментального основания, конструкция не будет относиться к категории недвижимого имущества (чаще всего к такому типу построек относят металлические боксы, которые легко можно переместить на другое место).
Гаражная постройка, неразрывно связанная с участком земли, то есть имеющая основательно закрепленный фундамент, относится к категории недвижимого имущества, и оформление документации будет проходить в соответствии с некоторыми особенностями данной категории строений.
Стандартная передача прав собственности может происходить следующими способами:
- гаражное строение можно передать родственнику или любому человеку при оформлении договора дарственной;
- продажа гаража с оформлением соответствующей документации;
- передача по наследству при помощи оформления завещания.
Сделка обязательно регистрируется — составляется договор и подписывается обеими сторонами. Согласно договорным данным, осуществляется передача денежных средств, и только после этого происходит общая регистрация имущества в Росреестре и формируется документ, подтверждающий право собственности.
Все необходимые документы при покупке гаража заранее подготавливает та сторона сделки, которая официально отчуждает право собственности на гаражное имущество (продавец).
Как проверить гараж перед покупкой
Перед совершением покупки следует проверить объект сделки по разным параметрам. Нижеприведенные советы помогут выбрать наиболее практичный вариант и избежать ошибок:
-
Необходимо обязательно проверить техническое состояние приобретаемого гаражного помещения. Предварительно следует детально оценить габариты — стандартная гаражная конструкция имеет установленные технической документацией размеры не менее 6,5X3,5, так как в подобном помещении можно без труда разместить легковой автомобиль.
Важно! Если гараж имеет габаритное решение менее установленного параметра, некоторые марки машин могут не поместиться в данную конструкцию, к примеру внедорожники или модели бизнес-класса.
При покупке гаража оформление документов должно происходить в соответствии с установленными законодательством правилами при присутствии нотариуса.
Какие документы нужны при покупке гаража
Существует обязательный перечень документации, который необходим для грамотного оформления официальной покупки гаража:
- оригинальное свидетельство, подтверждающее официальное право пользования имущественным объектом;
- личный паспорт продавца;
- согласие на оформление покупки от супруга — данное соглашение должно быть обязательно оформлено в установленном нотариальном порядке;
- договорное соглашение о совершении сделки купли-продажи;
- все необходимые кадастровые свидетельства;
- официальный акт приема-передачи гаражной конструкции в собственность другому лицу.
Покупка кооперативного гаража имеет индивидуальные нюансы оформления. Для правильного совершения сделки необходимо собрать весь перечисленный список документов и дополнительно взять следующие справки из органов БТИ:
- специальная выписка из госучреждения, которая отражает общую инвентаризационную стоимость объекта;
- справка, которая подтвердит отсутствие любых долговых обязательств по недвижимости (отсутствие неоплаченных квитанций по членским взносам, а также коммунальным платежам);
- общетехнический, а также кадастровый паспорт на продаваемую недвижимость.
Госпошлина в 2018 году
При оформлении сделки важно предварительно заплатить установленную законом госпошлину, которая составляет 2000 руб. Без уплаты и наличия подтверждающей платежной документации дальнейшее оформление сделки невозможно. Государственную пошлину можно оплатить при помощи операциониста банка при личном посещении банковского учреждения, а также через стандартное терминальное обслуживание. Сайт госуслуг также предоставляет возможность оплаты платежной квитанции — для этого потребуется предварительная регистрация и пароль.
После оплаты необходимо сохранить чековую квитанцию, подтверждающую факт внесения госпошлины. Данный документ специалисты потребуют предъявить в регистрирующих органах. Платежный документ необходимо получить до совершения сделки.
Как оформить покупку гаража
Общая нотариальная регистрация сделки производится в обязательном порядке. Для этого используется особое соглашение о приобретении, которое должно быть оформлено в виде договорного документа, где должны быть прописаны детальные характеристики гаражного имущества. Вся документация оформляется в нотариальном порядке с предварительной проверкой прав собственности продавца на гаражное строение.
Продавец должен обязательно предоставить установленное на государственном уровне свидетельство о собственности (подлинность данной документации можно в любое время проверить в официальном территориальном регистрационном управлении).
Вся документация, которая относится к сделке — специальный передаточный акт, а также документы по залоговому обеспечению, должны быть подписаны обеими сторонами в присутствии официального представителя нотариальной конторы. Денежные средства с рук продавца передаются в присутствии дополнительного свидетеля. Иногда используется предоставление дополнительного залога, который оформляется в виде расписки.
Официальная процедура покупки гаража включает в себя следующие поэтапные действия:
- В документальном соглашении детально прописываются все характеристики и особенности продаваемого имущества.
- Фиксируется установленная стоимость объекта.
- Происходит подписание договора купли-продажи.
- Регистрация соответствующей документации в территориальных инстанциях (данная процедура обязательно должна быть осуществлена в течение 1 месяца).
Также существуют отдельные законодательные нормы для покупки гаража, находящегося в различных вариантах собственности у частного лица.
В гаражном кооперативе
Многих покупателей интересует вопрос, как оформить покупку гаража в гаражном кооперативе со вступлением в членство. Если приобретаемое строение относится к официальной собственности гаражно-строительных кооперативов (ГСК), важно убедиться в том, что собственник предварительно оповестил действующее правление кооператива о намерении продать гараж при помощи заявления.
Данная процедура должна быть осуществлена приблизительно за 3 месяца до совершения сделки. В течение установленного времени управляющий кооператива назначит собрание и проведет официальное голосование, которое позволит получить разрешение или отказ.
На основании данной процедуры будет принято окончательное решение о возможности будущей покупки гаража в ГСК. Если решение будет положительным, продавец получает протокол голосования установленного образца, разрешающий купить гараж в кооперативе. Реализация возможна только при положительном решении. Заключать сделку при отсутствии официального протокола не рекомендуется.
С землей в собственности
Перед приобретением гаражной конструкции необходимо обязательно поинтересоваться у продавца, в каком статусе находится земля, на котором находится приобретаемое строение. Она может быть как в бессрочном пользовании, так и находиться в собственности. В последнем случае необходимо обязательно проверить наличие документа, который подтверждает фактическое владение землей.
Продавцом должна быть предварительно произведена регистрация права на землю (для этого необходимо обратиться в подразделение Росреестра и предоставить кадастровый паспорт участка, а также всю имеющуюся документацию, подтверждающую право владения земельным участком). Легальность документа можно проверить в территориальном реестре.
Можно ли оформить сделку через МФЦ
Официальное оформление «гаражной» сделки через многофункциональный центр дает дополнительные государственные гарантии. Существует особый порядок документальной регистрации договора. Важно предварительно оформить всю необходимую кадастровую документацию. В наличии обязательно должен быть технический паспорт, на основании информации которого будет происходить дальнейшее оформление текущих документов.
Все правоустанавливающие документы можно проверить в МФЦ на «действительность» — это даст дополнительные гарантии безопасного совершения сделки. Важно обращаться в МФЦ, территориально расположенный в районе нахождения продаваемого строения. Специалисты центра могут предоставить достоверную информацию о владельце гаражного имущества и о самом объекте строения. Для этого нужно заплатить дополнительную государственную пошлину.
Если гаражное строение официально не зарегистрировано, при обращении в МФЦ необходимо предоставить действующий устав гаражного кооператива, специальную выписку из общего налогового реестра, а также официальное свидетельство, подтверждающее факт постановки кооператива на специальный территориальный учёт.
Также необходимо предоставить свидетельство установленного образца, которое подтвердит предоставление общего земельного участка на нужды общего кооператива. Важно предварительно получить документацию, подтверждающую кооперативное разрешение на осуществление гаражных построек.
Покупка неприватизированного гаража
Юридических аспектов, регулирующих официальную возможность покупать неприватизированное гаражное строение, не существует. Поэтому многих покупателей подобных конструкций интересует вопрос, как приобрести гараж, если он не был официально приватизирован. Подобные объекты гаражной недвижимости могут быть реализованы при наличии у продавца следующих документов:
- официальной членской книжки установленного образца, в которой детально отображены все суммы фактических взносов;
- все квитанции и чеки, подтверждающие операцию оплаты паевых взносов.
Далее членская книжка должна быть оформлена на нового покупателя. Всю процедуру необходимо детально согласовать с управляющим территориального кооператива. Можно обратиться к помощи специалистов, которые предоставляют услуги неофициальных вариантов оформления гаражной конструкции для правильного совершения процедуры.
Приобретение гаража без документов
Правоустанавливающие документы на гаражную конструкцию в отдельных случаях могут отсутствовать. Многих покупателей в данном случае интересует резонный вопрос, как купить гараж и оформить документы на себя. Всегда следует помнить, что подобные сделки не имеют юридической силы, поскольку владелец документально не является собственником продаваемой недвижимости.
О том, как правильно купить неоформленный гараж, могут детально разъяснить опытные риэлторы за определенное процентное отчисление. Совершение данной сделки предполагает наличие серьезных рисков, поскольку постройка может быть в любой момент снесена. Именно поэтому приобретать бокс без документов следует в случае, если общее строение представляет собой металлическую конструкцию, которую в дальнейшем можно будет перенести на другую территорию. В случае если гараж построен под фундамент, в дальнейшем его могут снести, поскольку имущественный объект находится на земельном участке нелегально.
